Khi xác định lấn sân vào lĩnh vực bất động sản, mỗi nhà đầu tư cần biết cách tính giá đất và xác định được giá đất khi thực hiện các thủ tục liên quan tới hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất đai,… Nếu bạn chưa biết bắt đầu từ đâu, tham khảo các thông tin chia sẻ trong bài viết sau đây sẽ giúp ích cho bạn khi cần.
Những nguyên tắc cơ bản cần nhớ trong cách tính giá đất
Giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Trong khi đó, giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với phần diện tích trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định được chỉ rõ tại Điều 112 Luật Đất đai, cách tính giá nhà đất cần đảm bảo tuân thủ những quy tắc dưới đây:
- Căn cứ vào mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm tiến hành định giá.
- Căn cứ vào thời hạn sử dụng đất của lô đất.
- Giá đất đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Ngoài ra, cách tính giá đất theo m2 cũng phù hợp với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những khu vực có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Tại cùng một thời điểm, nếu như các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì sẽ có mức giá tương tự như nhau.
Biết được cách tính giá đất là điều cần thiết
Quy định về khung giá đất và giá đất cụ thể
Cách tính giá đất trong các trường hợp như để bán, làm sổ đỏ, hay bồi thường đều dựa vào khung giá đất và bảng giá đất cụ thể cho từng thửa đất.
- Về khung giá đất: Điều 133, Luật Đất đai 2013 có chỉ rõ khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa đối với từng loại đất cụ thể. Thông thường, khung giá đất thường được quy định năm năm một lần nhưng nếu thời điểm áp dụng khung giá đất tăng trên 20% hoặc giảm trên 20% thì khung giá đất sẽ được điều chỉnh lại. UBND các tỉnh thường lấy khung giá đất làm căn cứ để xây dựng và công bố bảng giá đất cho từng địa phương.
- Về bảng giá đất và giá đất cụ thể: Điều 114, Luật Đất đai 2013 có chỉ rõ, bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất được UBND cấp tỉnh ban hành dựa trên cơ sở cách tính giá đất và khung giá đất các loại. Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh và thay đổi sau 5 năm, tùy thuộc vào mức giá đất hiện tại và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Trong trường hợp thị trường mua bán nhà đất có những biến động về giá đất, UBND tỉnh sẽ xem xét điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất đảm bảo phù hợp. Việc xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất dựa trên nguyên tắc không có sự chênh lệch quá mức giữa giáp ranh thành phố, các tỉnh lân cận.
Có những quy định về khung giá đất và giá đất cụ thể
Những trường hợp áp dụng bảng giá đất hiện nay:
Sau khi tìm hiểu cách tính giá đất, thông thường bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp dưới đây:
- Tính tiền sử dụng đất trong trường hợp cá nhân hoặc gia đình nhận quyền sử dụng đất từ Chính phủ đối với diện tích đất nằm trong hạn mức.
- Sử dụng để tính chi phí thuế sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình.
- Sử dụng để tính kinh phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất cũng như để quản lý nguồn đất đai.
- Sử dụng để tính phí xử phạt các vi phạm hành chính trong quá trình sử dụng đất.
- Sử dụng để tính tiền bồi thường trong những trường hợp cá nhân, tổ chức gây thiệt hại, ảnh hưởng tới việc quản lý, sử dụng đất đai.
- Sử dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi cá nhân, hộ gia đình tự nguyện giao đất cho Nhà nước trong các trường hợp: Mảnh đất có thu lệ phí sử dụng, đất được công nhận quyền sử dụng có thu tiền sử dụng đất, đất thuê đã trả tiền thuê một lần.
UBND cấp tỉnh là cơ quan quyết định mức giá đất cụ thể trước khi cùng cơ quan quản lý đất đai xem xét và định giá đất thị trường. Thông qua quá trình điều tra, khảo sát thửa đất và tham khảo thông tin của các tổ chức tư vấn, hỗ trợ định giá đất, cơ quan giữ nhiệm vụ quản lý đất đai sẽ trình kết quả lên hội đồng định giá trước khi UBND cùng cấp ra quyết định cuối cùng.
UBND cấp tỉnh chính là cơ quan quyết định mức giá đất cụ thể
Cách tính giá đất phổ biến hiện nay theo Pháp luật hiện hành
Theo quy định tại Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, hiện nay có 5 phương pháp định giá đát gồm có:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Cách thức này giúp định giá thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống có chung mục đích sử dụng, vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, khả năng sinh lời, tính pháp lý về quyền sử dụng đất…
- Phương pháp chiết trừ: Đây là cách tính giá đất được áp dụng đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất sau khi khấu trừ giá trị tài sản trên đất khỏi tổng giá trị bất động sản.
- Phương pháp thu thập: Được áp dụng với những vị trí đất cho thuê, đất có nhà cửa, công trình xây dựng. Cách tính thông thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm/một năm ở tại thời điểm định giá đất.
- Phương pháp thặng dư: Được áp dụng tại những nơi có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc những vị trí được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Giá đất sẽ được tính sau khi trừ tổng chi phí ước tính được tách ra từ tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Sử dụng công thức sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành.
Trên đây là hướng dẫn cách tính giá đất mới nhất hiện nay. Về cơ bản, tuỳ thuộc vào loại hình đất sử dụng, mục đích sử dụng đất, điều kiện,… chủ đầu tư sẽ có cách tính đảm bảo phù hợp nhất.
Xem thêm các thông tin bất động sản khác tại: https://batdongsanpremium.com/